worth-the-read domain was triggered too early. This is usually an indicator for some code in the plugin or theme running too early. Translations should be loaded at the init action or later. Please see Debugging in WordPress for more information. (This message was added in version 6.7.0.) in /var/www/html/blog/wp-includes/functions.php on line 6260tailor domain was triggered too early. This is usually an indicator for some code in the plugin or theme running too early. Translations should be loaded at the init action or later. Please see Debugging in WordPress for more information. (This message was added in version 6.7.0.) in /var/www/html/blog/wp-includes/functions.php on line 6260Um tema muito importante e que suscita muitas d\u00favidas no per\u00edodo pr\u00f3ximo \u00e0 data fim do balan\u00e7o \u00e9 a propriedade para investimento<\/strong>.<\/p>\n O CPC 28 trouxe importantes esclarecimentos e regras no reconhecimento e na mensura\u00e7\u00e3o das propriedades para investimentos.<\/p>\n Como a norma cont\u00e1bil estabelece certa discricionariedade no m\u00e9todo de reconhecimento da propriedade, o conhecimento do tema possibilita importantes ajustes estrat\u00e9gicos, inclusive com o fim de produzir melhores indicadores na an\u00e1lise do balan\u00e7o com a finalidade de melhorar qualitativamente as apresenta\u00e7\u00f5es das demonstra\u00e7\u00f5es financeiras.<\/p>\n Diante de tal import\u00e2ncia, o presente artigo delinear\u00e1 os principais aspectos da norma cont\u00e1bil.<\/p>\n Segundo o CPC 28, propriedade para investimento<\/strong><\/a> \u00e9 um terreno ou edif\u00edcio \u2013 ou parte de edif\u00edcio \u2013 mantido pelo propriet\u00e1rio ou pelo arrendat\u00e1rio (como ativo de direito de uso), para auferir aluguel ou para valoriza\u00e7\u00e3o do capital.<\/p>\n O caminho mais f\u00e1cil para o tratamento a ser ofertado \u00e0s propriedades da entidade consiste preliminarmente em distinguir quais dos terrenos ou edif\u00edcios da empresa s\u00e3o propriedades para investimento e quais s\u00e3o propriedades ocupadas pelo propriet\u00e1rio.<\/p>\n \u00c9 importante conceituar que propriedade ocupada pelo propriet\u00e1rio \u00e9 a propriedade mantida pelo propriet\u00e1rio ou pelo arrendat\u00e1rio como ativo de direito de uso, para uso na produ\u00e7\u00e3o ou fornecimento de bens ou servi\u00e7os ou para finalidades administrativas.<\/p>\n Nesse sentido, quando determinado im\u00f3vel gera renda de aluguel que esteja relacionada \u00e0 atividade-fim da entidade, tal item ser\u00e1 classificado como Imobilizado. Por exemplo: ind\u00fastria aluga um de seus im\u00f3veis aos funcion\u00e1rios, para estadia destes, enquanto trabalharem para a empresa em determinada regi\u00e3o do pa\u00eds.<\/p>\n Por outro lado, se o aluguel \u00e9 pura e simplesmente o objetivo a ser atingido, tal item ser\u00e1 classificado em Investimentos, como propriedade para investimentos. Por exemplo: entidade aluga um apartamento a terceiros.<\/p>\n \u00c9 importante esclarecer que as propriedades para investimento s\u00e3o mantidas para obter rendas ou para valoriza\u00e7\u00e3o do capital, e por isso classificadas no subgrupo Investimentos, dentro do Ativo N\u00e3o Circulante.<\/p>\n Desse modo, uma propriedade para investimento gera fluxos de caixa altamente independentes dos outros ativos mantidos pela entidade. Isso tamb\u00e9m distingue as propriedades para investimento de propriedades ocupadas pelos propriet\u00e1rios administrativas.<\/p>\n No \u00e2mbito empresarial \u00e9 muito comum que uma \u00fanica propriedade compreenda uma parte que \u00e9 mantida para obter rendimentos ou para valoriza\u00e7\u00e3o de capital e outra parte que \u00e9 mantida para uso na produ\u00e7\u00e3o ou fornecimento de bens ou servi\u00e7os ou para finalidades administrativas.<\/p>\n Nesses casos, a norma cont\u00e1bil determina que se essas partes puderem ser vendidas separadamente, ou arrendadas separadamente, a entidade dever\u00e1 contabiliz\u00e1-las separadamente. De outro modo, se as partes da propriedade n\u00e3o puderem ser vendidas separadamente, a propriedade s\u00f3 \u00e9 propriedade para investimento se uma parte insignificante for mantida para uso na produ\u00e7\u00e3o ou fornecimento de bens ou servi\u00e7os ou para finalidades administrativas.<\/p>\n Outro caso muito comum \u00e9 quando a empresa proporciona servi\u00e7os de apoio aos ocupantes de uma propriedade que ela mantenha.<\/p>\n A entidade dever\u00e1 qualificar essa propriedade como propriedade para investimento se os servi\u00e7os forem insignificantes<\/strong> em rela\u00e7\u00e3o ao acordo como um todo. Por exemplo, ao alugar uma propriedade, a entidade oferece servi\u00e7os de portaria aos locat\u00e1rios \u2013 por uma taxa mensal de 1% do valor do aluguel. Como o servi\u00e7o \u00e9 insignificante em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 loca\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, a propriedade dever\u00e1 qualificar tal ativo como propriedade para investimento.<\/p>\n Diversa forma, se os servi\u00e7os prestados forem significativos em rela\u00e7\u00e3o ao contrato como um todo, a entidade dever\u00e1 qualificar a propriedade como Imobilizado. Por exemplo: a entidade possui e administra um hotel. Os servi\u00e7os proporcionados aos h\u00f3spedes correspondem a 40% do faturamento total com a propriedade, logo, os servi\u00e7os s\u00e3o significativos para o acordo como um todo. Nesse caso, o hotel administrado pelo propriet\u00e1rio \u00e9 propriedade ocupada pelo propriet\u00e1rio e n\u00e3o propriedade para investimento.<\/p>\n Sim, \u00e9 poss\u00edvel que determinada propriedade de uma entidade esteja arrendada e ocupada por sua controladora ou por outra controlada.<\/p>\n Quando isso ocorrer, a entidade dever\u00e1 qualificar tais propriedades seguindo a regra comum de classifica\u00e7\u00e3o \u2013 conforme j\u00e1 delineado nos t\u00f3picos anteriores. Em outras palavras, tais propriedades ser\u00e3o Propriedades para Investimento desde que satisfa\u00e7am os requisitos de uma propriedade para investimento.<\/p>\n A \u00fanica ressalva ser\u00e1 na demonstra\u00e7\u00e3o consolidada. Na demonstra\u00e7\u00e3o consolidada, tais propriedades n\u00e3o podem se qualificar como Propriedade para Investimento, posto que a propriedade, de certa forma, estaria sendo utilizada pelo pr\u00f3prio propriet\u00e1rio \u2013 se analisarmos uma perspectiva do grupo. Sendo assim, tais propriedades na demonstra\u00e7\u00e3o consolidada ser\u00e3o sempre classificadas como Imobilizado.<\/p>\n Conforme p\u00f4de ser observado nos t\u00f3picos anteriores, a defini\u00e7\u00e3o de uma propriedade depende de um julgamento cont\u00e1bil que considere os requisitos e formas delineados na norma cont\u00e1bil. Trata-se, portanto, de uma an\u00e1lise individual de cada acordo.<\/p>\n Entretanto, com intuito de facilitar a defini\u00e7\u00e3o, a pr\u00f3pria norma cont\u00e1bil definiu algumas situa\u00e7\u00f5es exemplificativas de propriedades para investimento, inclusive citando ocasi\u00f5es que n\u00e3o permitem a qualifica\u00e7\u00e3o de uma propriedade como investimento.<\/p>\n Embora n\u00e3o seja uma lista exaustiva, a mesma pode auxiliar boa parte das opera\u00e7\u00f5es comuns no mercado.<\/p>\n Abaixo, alguns exemplos de propriedades que necessitam ser classificadas como Propriedades para Investimento:<\/p>\n mantido pela entidade) e que seja arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais<\/strong>;<\/p>\n Por \u00faltimo, \u00e9 poss\u00edvel citar as propriedades que n\u00e3o podem ser classificadas como propriedades para investimento<\/strong>:<\/p>\n A propriedade para investimento deve ser reconhecida como ativo apenas quando cumprir simultaneamente<\/strong> os seguintes requisitos:<\/p>\n O CPC 28 determina ainda que a entidade avalie<\/strong>, segundo o princ\u00edpio de reconhecimento, todos os custos da propriedade para investimento no momento em que eles s\u00e3o incorridos<\/strong>.<\/p>\n Tais custos incluem custos inicialmente incorridos para adquirir uma propriedade para investimento e custos incorridos subsequentemente para adicionar a, substituir partes de, ou prestar manuten\u00e7\u00e3o \u00e0 propriedade.<\/p>\n A propriedade para investimento deve ser inicialmente mensurada pelo seu custo, ali\u00e1s, os custos de transa\u00e7\u00e3o devem ser inclu\u00eddos na mensura\u00e7\u00e3o inicial.<\/p>\n O custo de uma propriedade para investimento comprada compreende o seu pre\u00e7o de compra e qualquer disp\u00eandio diretamente atribu\u00edvel. Os disp\u00eandios diretamente atribu\u00edveis incluem, por exemplo:<\/p>\n \u00c9 v\u00e1lido esclarecer que a norma cont\u00e1bil n\u00e3o foi muito espec\u00edfica ao esclarecer o termo \u201coutros custos de transa\u00e7\u00e3o\u201d. Nessa toada, a norma permitiu que a entidade definisse em cada caso, segundo um julgamento \u00e0 luz das normas cont\u00e1beis, quais custos seriam diretamente atribu\u00edveis.<\/p>\n Para facilitar essa tarefa, o pr\u00f3prio CPC 28<\/strong><\/a> estabeleceu alguns exemplos de custos que n\u00e3o poderiam ser considerados diretamente atribu\u00edveis ao custo da propriedade para investimento<\/strong>:<\/p>\n Por fim, a norma estabelece que se o pagamento de uma propriedade para investimento for a prazo, seu custo ser\u00e1 o equivalente ao valor \u00e0 vista (valor presente).<\/p>\n Sendo assim, a diferen\u00e7a entre essa quantia (\u00e0 vista) e os pagamentos totais dever\u00e1 ser reconhecida como despesa financeira durante o per\u00edodo do cr\u00e9dito \u2013 e n\u00e3o como custo.<\/p>\n O CPC 28 inovou com a possibilidade de escolha entre dois m\u00e9todos poss\u00edveis para mensura\u00e7\u00e3o. Desse modo, a entidade poder\u00e1 livremente escolher<\/strong> como sua pol\u00edtica cont\u00e1bil:<\/p>\n A escolha, por\u00e9m, n\u00e3o poder\u00e1 ser por propriedade; ou seja, uma vez adotada uma pol\u00edtica cont\u00e1bil, esta dever\u00e1 aplicada a todas as suas propriedades para investimento<\/strong>.<\/p>\n Interessante ressaltar que, embora seja poss\u00edvel uma eventual altera\u00e7\u00e3o da pol\u00edtica cont\u00e1bil adotada, torna-se dif\u00edcil que uma entidade que tenha adotado o m\u00e9todo do valor justo possa retornar ao m\u00e9todo de custo.<\/p>\n Explico melhor: o Pronunciamento T\u00e9cnico CPC 23<\/strong><\/a> \u2013 Pol\u00edticas Cont\u00e1beis, Mudan\u00e7a de Estimativa e Retifica\u00e7\u00e3o de Erro \u2013 afirma que uma altera\u00e7\u00e3o volunt\u00e1ria na pol\u00edtica cont\u00e1bil deve ser feita apenas se a altera\u00e7\u00e3o resultar numa apresenta\u00e7\u00e3o mais apropriada das opera\u00e7\u00f5es<\/strong>, de outros acontecimentos ou de condi\u00e7\u00f5es nas demonstra\u00e7\u00f5es cont\u00e1beis da entidade.<\/p>\n Ora, \u00e9 altamente improv\u00e1vel que uma altera\u00e7\u00e3o do m\u00e9todo do valor justo para o m\u00e9todo de custo resulte numa apresenta\u00e7\u00e3o mais apropriada. Portanto, eventual altera\u00e7\u00e3o (do custo para valor justo) torna-se tamb\u00e9m altamente improv\u00e1vel.<\/p>\n Pelo exposto at\u00e9 o presente momento, \u00e9 not\u00f3rio que o CPC 28 incentiva a entidade, embora n\u00e3o exija dela, a mensurar o valor justo das propriedades para investimento tendo por base a avalia\u00e7\u00e3o a valor justo de avaliador independente \u2013 que tenha qualifica\u00e7\u00e3o profissional relevante e reconhecida e que tenha experi\u00eancia recente no local e na categoria da propriedade para investimento que esteja sendo avaliada.<\/p>\n Al\u00e9m do incentivo, h\u00e1 um esfor\u00e7o normativo para que as entidades adotem o valor justo. Nessa linha, o CPC determina que a entidade que adotou o m\u00e9todo de valor de custo dever\u00e1 adotar obrigatoriamente o m\u00e9todo do valor justo <\/strong>para fins de divulga\u00e7\u00e3o<\/strong>.<\/p>\n Em outras palavras, a faculdade de ado\u00e7\u00e3o limita-se at\u00e9 o momento da divulga\u00e7\u00e3o da demonstra\u00e7\u00e3o cont\u00e1bil, posto que na divulga\u00e7\u00e3o a entidade dever\u00e1 adotar obrigatoriamente o m\u00e9todo do valor justo.<\/p>\n Ap\u00f3s o reconhecimento inicial, a entidade que adotou o m\u00e9todo do valor justo dever\u00e1 mensurar todas suas propriedades para investimento pelo valor justo. Sendo que o ganho ou a perda proveniente de altera\u00e7\u00e3o no valor justo de propriedade para investimento dever\u00e1 ser reconhecido no resultado do per\u00edodo em que ocorra<\/strong> \u2013 vejamos aqui uma ressalva ao reconhecimento das varia\u00e7\u00f5es do valor justo, que normalmente s\u00e3o reconhecidas no ajuste de avalia\u00e7\u00e3o patrimonial<\/strong>.<\/p>\n A norma cont\u00e1bil estabelece ainda que ao determinar o valor justo da Propriedade, a entidade n\u00e3o poder\u00e1 considerar duplamente ativos\/passivos que estejam reconhecidos como ativos\/passivos separados.<\/p>\n Para fins de esclarecimento, o pr\u00f3prio CPC 28 qualifica alguns exemplos:<\/p>\n A norma tamb\u00e9m estabelece que o valor justo da propriedade para investimento exclui o lucro do arrendamento operacional<\/strong> acrescido ou pago antecipadamente, posto que a entidade o reconhece como passivo ou ativo separado.<\/p>\n Ademais, o valor justo da propriedade para investimento mantida em arrendamento<\/strong> reflete os fluxos de caixa esperados \u2013 incluindo a receita contingente que se espera que se torne pag\u00e1vel.<\/p>\n Em conformidade, se a avalia\u00e7\u00e3o obtida para a propriedade for l\u00edquida de todos os pagamentos que se espera que sejam feitos, ser\u00e1 necess\u00e1rio voltar a adicionar qualquer passivo de arrendamento<\/strong> reconhecido para atingir o valor cont\u00e1bil da propriedade para investimento, utilizando o m\u00e9todo do valor justo.<\/p>\n Por \u00faltimo, se a entidade tiver previamente mensurado a propriedade para investimento pelo valor justo, ela deve continuar a mensurar a propriedade pelo valor justo:<\/p>\n Ap\u00f3s o reconhecimento inicial, a entidade que escolher o m\u00e9todo do custo dever\u00e1 mensurar todas as suas propriedades para investimento de acordo com os requisitos adotados para o ativo imobilizado (CPC 27<\/strong><\/a>), exceto aquelas que satisfa\u00e7am os crit\u00e9rios de classifica\u00e7\u00e3o como mantidas para venda \u2013 ou que estejam inclu\u00eddas em grupo para aliena\u00e7\u00e3o que esteja classificado como mantido para venda.<\/p>\n Portanto, caso a entidade adote o m\u00e9todo de custo, a propriedade continuar\u00e1 sujeita a deprecia\u00e7\u00e3o, aplicando-se integralmente as regras do CPC 27 (ativo imobilizado).<\/p>\n A propriedade para investimento dever\u00e1 ser baixada (eliminada do balan\u00e7o patrimonial) na aliena\u00e7\u00e3o ou quando a propriedade para investimento for permanentemente retirada de uso e nenhum benef\u00edcio econ\u00f4mico for esperado da sua aliena\u00e7\u00e3o.<\/p>\n O CPC 28, embora muito bem detalhado, n\u00e3o \u00e9 uma norma de f\u00e1cil aplica\u00e7\u00e3o. Sua complexidade percorre desde o caminho inicial da sua compreens\u00e3o at\u00e9 a dif\u00edcil aplica\u00e7\u00e3o dos julgamentos necess\u00e1rios para cumprimento da norma cont\u00e1bil.<\/p>\n Al\u00e9m da sua complexidade, o estudo e a aplica\u00e7\u00e3o do CPC 28 revelam-se importante face ao seu grave impacto em todas as demonstra\u00e7\u00f5es da entidade: balan\u00e7o patrimonial, demonstra\u00e7\u00e3o do resultado do exerc\u00edcio, demonstra\u00e7\u00e3o consolidada etc.<\/p>\n Ademais, uma aplica\u00e7\u00e3o incorreta da norma pode impactar a credibilidade dos resultados da entidade ou at\u00e9 mesmo a an\u00e1lise cont\u00e1bil do balan\u00e7o \u2013 e seus diversos \u00edndices.<\/p>\n Por todo exposto, a BLB Brasil tem atuado com uma t\u00e9cnica com amplo conhecimento pr\u00e1tico nas diversas opera\u00e7\u00f5es que exijam a compreens\u00e3o do CPC 28, inclusive na an\u00e1lise de acordo para correta classifica\u00e7\u00e3o das propriedades mantidas pela entidade.<\/p>\n Para d\u00favidas ou esclarecimentos, entre em contato conosco<\/strong><\/a>.<\/p>\nO que \u00e9 uma propriedade para investimento?<\/strong><\/h2>\n
Qual o procedimento cont\u00e1bil na propriedade para investimento com partes separ\u00e1veis?<\/strong><\/h2>\n
O que significa propriedades para investimento e servi\u00e7os (in)significantes?<\/strong><\/h2>\n
\u00c9 poss\u00edvel uma propriedade para investimento com partes relacionadas?<\/strong><\/h2>\n
Como classificar uma propriedade para investimento nas demonstra\u00e7\u00f5es financeiras?<\/strong><\/h2>\n
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Quais os crit\u00e9rios de reconhecimento de uma propriedade para investimento?<\/strong><\/h2>\n
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Mensura\u00e7\u00e3o da propriedade<\/strong><\/h2>\n
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Quais os crit\u00e9rios para mensura\u00e7\u00e3o?<\/strong><\/h2>\n
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Qual m\u00e9todo a entidade deve adotar?<\/strong><\/h2>\n
Quais regras s\u00e3o consideradas no m\u00e9todo do valor justo?<\/strong><\/h2>\n
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Quais regras s\u00e3o consideradas no m\u00e9todo do custo?<\/strong><\/h2>\n
Qual reconhecimento cont\u00e1bil na aliena\u00e7\u00e3o de uma propriedade para investimento?<\/strong><\/h2>\n
Conclus\u00e3o<\/strong><\/h2>\n