N\u00e3o \u00e9 de hoje que quest\u00f5es relacionadas ao ITBI (Imposto de Transmiss\u00e3o sobre Bens Im\u00f3veis) v\u00eam ocupando os Trending Topics<\/em> de discuss\u00f5es envolvendo os planejamentos patrimoniais e sucess\u00f3rios, seja por meio das holdings<\/em> patrimoniais, seja na constitui\u00e7\u00e3o de sociedades empres\u00e1rias, bem como em uma simples transfer\u00eancia onerosa de bem im\u00f3vel. <\/p>\n\n\n\n

Isso se deve n\u00e3o apenas \u00e0s recentes decis\u00f5es proferidas pelo Supremo Tribunal Federal (STF) e pelo Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) envolvendo o referido imposto, as quais analisaremos a seguir, mas, principalmente, \u00e0 evidente confus\u00e3o gerada devido \u00e0s interpreta\u00e7\u00f5es feitas pelos munic\u00edpios e pelos Tribunais de Justi\u00e7a de cada estado.  <\/p>\n\n\n\n

ITBI e seus contornos<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

Sabemos que o ITBI \u00e9 determinado pela Constitui\u00e7\u00e3o Federal (CF) como de compet\u00eancia dos munic\u00edpios, cabendo a esses instituir o imposto sobre a \u201ctransmiss\u00e3o `inter vivos`, a qualquer t\u00edtulo, por ato oneroso, de bens im\u00f3veis, por natureza ou acess\u00e3o f\u00edsica, e de direitos reais sobre im\u00f3veis, exceto os de garantia, bem como cess\u00e3o de direitos a sua aquisi\u00e7\u00e3o\u201d (art. 156, II, CF\/88). Nesse sentido, compete aos entes federativos municipais determinar a institui\u00e7\u00e3o de tal imposto, indicando a base de c\u00e1lculo e a al\u00edquota consequentes.  <\/p>\n\n\n\n

Contudo, a pr\u00f3pria Constitui\u00e7\u00e3o imuniza da incid\u00eancia do ITBI as opera\u00e7\u00f5es de integraliza\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis em sociedades, desde que observados alguns par\u00e2metros, pelo menos at\u00e9 recentemente. O \u00a7 2\u00ba do art. 156 diz que: <\/p>\n\n\n\n

n\u00e3o incide<\/em><\/strong> sobre a transmiss\u00e3o de bens ou direitos <\/em>incorporados ao patrim\u00f4nio de pessoa jur\u00eddica em realiza\u00e7\u00e3o de capital<\/em><\/strong>, nem sobre a transmiss\u00e3o de bens ou direitos decorrente de fus\u00e3o, incorpora\u00e7\u00e3o, cis\u00e3o ou extin\u00e7\u00e3o de pessoa jur\u00eddica, salvo se, <\/em>nesses casos<\/em><\/strong>, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, loca\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis ou arrendamento mercantil.<\/em> <\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

A fim de analisar as decis\u00f5es dos Tribunais Superiores e os posicionamentos subsequentes tanto dos munic\u00edpios quanto dos Tribunais Estaduais, imaginemos que uma pessoa decida dar in\u00edcio ao planejamento patrimonial e sucess\u00f3rio de seus bens. Para tanto, ap\u00f3s analisar as op\u00e7\u00f5es existentes, ela opta por constituir uma holding<\/em> patrimonial, cujo objetivo principal ser\u00e1 proteger o patrim\u00f4nio e possibilitar a sucess\u00e3o em vida, levando em considera\u00e7\u00e3o que o seu patrim\u00f4nio \u00e9 predominantemente composto por bens im\u00f3veis.  <\/p>\n\n\n\n

Assim, em seu contrato social, ela delibera que o capital social ser\u00e1 de R$ 100.000,00 (cem mil reais), subscrevendo-o nesses limites e, ainda, opta por integraliz\u00e1-lo com o im\u00f3vel A localizado no munic\u00edpio X. Tal im\u00f3vel possui os seguintes valores a ele relacionados: <\/p>\n\n\n\n

• Valor hist\u00f3rico indicado na DIRPF  – R$ 100.000,00 <\/li>
• Valor venal avaliado pela prefeitura  – R$ 150.000,00 <\/li><\/ul>\n\n\n\n

  Com base nessas informa\u00e7\u00f5es iniciais, vamos agora analisar as decis\u00f5es dos tribunais superiores para obter uma melhor compreens\u00e3o acerca do ITBI no contexto do exemplo acima mencionado. <\/p>\n\n\n\n

  O limite da imunidade X o valor do im\u00f3vel<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

  Em 2020, o STF decidiu (RE 796.376\/SC – Tema n\u00ba 796) que a imunidade na integraliza\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis estaria restrita ao valor desses bens efetivamente vertido ao capital social. Ou seja, o montante que excedesse ao valor do capital social subscrito, e que n\u00e3o tivesse sido integralizado at\u00e9 ent\u00e3o, deveria ser tributado.  <\/p>\n\n\n\n

  No exemplo citado anteriormente, caso n\u00e3o houvesse capital integralizado at\u00e9 ent\u00e3o e o im\u00f3vel fosse integralizado por R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), com o valor excedente de R$ 50.000,00 destinado \u00e0 reserva de capital, sobre esse \u00faltimo incidiria o ITBI. Inclusive, trata-se de uma situa\u00e7\u00e3o an\u00e1loga ao caso paradigma que norteou o julgamento do STF.  <\/p>\n\n\n\n

  At\u00e9 aqui, a decis\u00e3o pauta-se pela razoabilidade. Afinal, se algum valor n\u00e3o \u00e9 destinado ao capital social, n\u00e3o h\u00e1 fundamento para valer-se da imunidade tribut\u00e1ria em quest\u00e3o. De fato, a imunidade n\u00e3o abranger\u00e1 apenas o valor excedente, conforme disp\u00f5e parte da ementa do ac\u00f3rd\u00e3o: \u201cA imunidade em rela\u00e7\u00e3o ao ITBI, prevista no inciso I do \u00a7 2\u00ba do art. 156 da Constitui\u00e7\u00e3o Federal, <\/em>n\u00e3o alcan\u00e7a o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado<\/em><\/strong>” <\/em>(grifos nossos).<\/em> <\/p>\n\n\n\n

  Por\u00e9m, \u00e9 aqui que os munic\u00edpios t\u00eam surpreendido com interpreta\u00e7\u00f5es equivocadas. Isso porque o art. 23 da Lei Federal n\u00ba 9.249\/1.995 disp\u00f5e que as \u201cpessoas f\u00edsicas poder\u00e3o transferir a pessoas jur\u00eddicas, a t\u00edtulo de integraliza\u00e7\u00e3o de capital, bens e direitos pelo valor constante da respectiva declara\u00e7\u00e3o de bens ou pelo valor de mercado<\/em>\u201d. <\/p>\n\n\n\n

  Ou seja, se a pessoa do nosso exemplo quiser integralizar seu im\u00f3vel pelo valor hist\u00f3rico do bem, constante de sua declara\u00e7\u00e3o de Imposto de Renda, ela assim poder\u00e1 proceder. Inclusive, sendo o valor declarado de R$ 100.000,00 (cem mil reais), o capital estaria totalmente integralizado. <\/p>\n\n\n\n

  Assim, a decis\u00e3o informa que \u201csobre a <\/em>diferen\u00e7a do valor dos bens im\u00f3veis que superar o valor do capital subscrito a ser integralizado, incidir\u00e1 a tributa\u00e7\u00e3o pelo ITBI<\/em><\/strong>, pois a imunidade est\u00e1 voltada ao valor destinado \u00e0 integraliza\u00e7\u00e3o do capital social, que \u00e9 feita quando os s\u00f3cios quitam as quotas subscritas<\/em>\u201d. <\/p>\n\n\n\n

  Entretanto, as prefeituras t\u00eam entendido que a \u201cdiferen\u00e7a\u201d mencionada na decis\u00e3o do STF refere-se \u00e0quela existente entre o valor integralizado (no caso, os R$ 100.000,00 do nosso exemplo) e o valor de avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel pelo munic\u00edpio, que aqui corresponde ao valor venal no montante de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil). Em outras palavras, haveria a tributa\u00e7\u00e3o da diferen\u00e7a, que seria no valor R$ 50.000,00. <\/p>\n\n\n\n

  O valor venal pode muitas vezes aproximar-se do valor de mercado, mas ao contribuinte \u00e9 facultado integralizar o im\u00f3vel pelo valor hist\u00f3rico, conforme mencionado no art. 26 da Lei n\u00ba 9.249\/1.995. Nesse caso, ainda assim existe a possibilidade de o contribuinte ser tributado conforme o entendimento do munic\u00edpio. Na hip\u00f3tese de o ente p\u00fablico entender pela tributa\u00e7\u00e3o da diferen\u00e7a mencionada, n\u00e3o emitir\u00e1 certid\u00e3o de isen\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria, requisito m\u00ednimo para a regulariza\u00e7\u00e3o da integraliza\u00e7\u00e3o no cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis.  <\/p>\n\n\n\n

  Assim, resta a d\u00favida: se a pessoa do exemplo integralizou apenas R$ 100 mil, sem destinar um valor \u00e0 reserva de capital, ainda assim ela ser\u00e1 tributada? Na realidade, essa \u00e9 uma situa\u00e7\u00e3o que n\u00e3o condiz com a decis\u00e3o do STF e que nem sequer foi objeto de an\u00e1lise no corpo da decis\u00e3o.  <\/p>\n\n\n\n

  Por isso, se a pessoa do exemplo optar por integralizar o im\u00f3vel pelo valor declarado, n\u00e3o ultrapassando o valor disposto do capital social subscrito, n\u00e3o h\u00e1 que se falar em tributa\u00e7\u00e3o. Dessa forma, diante de toda essa problem\u00e1tica, t\u00eam sido recorrentes as demandas judiciais ajuizadas com o intuito de garantir a imunidade de opera\u00e7\u00f5es como a de nosso exemplo. Contudo, ainda n\u00e3o h\u00e1 jurisprud\u00eancia uniforme no \u00e2mbito dos Tribunais Estaduais.  <\/p>\n\n\n\n

  Atividade da sociedade: impeditivo para a imunidade?<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

  Ainda no julgamento do Tema n\u00ba 796, referenciado na primeira parte deste artigo, no voto vencedor, o ministro Alexandre de Moraes aborda um ponto de grande import\u00e2ncia para fins de delimita\u00e7\u00e3o da imunidade do ITBI. <\/p>\n\n\n\n

  Inicialmente, destaca-se que a parte final do inciso I, do \u00a7 2\u00ba, do art. 156, apresenta uma condicionante a fim de permitir o leg\u00edtimo uso da imunidade em rela\u00e7\u00e3o ao ITBI, qual seja: que a atividade preponderante<\/strong> da pessoa jur\u00eddica n\u00e3o seja <\/strong>a compra e a venda de bens ou direitos de im\u00f3veis, a loca\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis ou o arrendamento mercantil (administra\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis).  <\/p>\n\n\n\n

  Isso \u00e9 o que se conhece por imunidade condicionada. Isto \u00e9, para que essa imunidade seja exercida, deve-se respeitar uma condi\u00e7\u00e3o: no nosso exemplo envolvendo o ITBI, que a atividade preponderante n\u00e3o seja de administra\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis. <\/p>\n\n\n\n

  Para fins de esclarecimentos, a preponder\u00e2ncia da atividade, para efeitos de exclus\u00e3o da imunidade, considera-se como caracterizada quando mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jur\u00eddica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o, decorre de transa\u00e7\u00f5es, conforme previsto no art. 37, \u00a7 1\u00ba do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional (CTN). <\/p>\n\n\n\n

  E, ainda, se a holding da pessoa do exemplo iniciar suas atividades ap\u00f3s a aquisi\u00e7\u00e3o de seu im\u00f3vel, ou menos de 2 (dois) anos antes dela, a preponder\u00e2ncia (mais de 50%) ser\u00e1 apurada levando em conta os 3 (tr\u00eas) primeiros anos seguintes \u00e0 data da aquisi\u00e7\u00e3o. Ou seja, se ela integralizasse o im\u00f3vel na sociedade valendo-se da imunidade, sem que a holding<\/em> exercesse atividade de administra\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis, apenas poderia passar a faz\u00ea-lo, sem o risco de cobran\u00e7a do ITBI, ap\u00f3s 03 (tr\u00eas) anos da integraliza\u00e7\u00e3o. Esse era o entendimento inquestion\u00e1vel do Judici\u00e1rio, ao menos at\u00e9 ent\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n

  Retomando o racioc\u00ednio, destaca-se que o ministro Alexandre de Moraes argumentou que, em verdade, a condicionante da atividade de administra\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis n\u00e3o estaria relacionada ao inciso todo, mas apenas \u00e0 sua segunda parte: a imunidade ligada \u00e0 transfer\u00eancia de bens im\u00f3veis em decorr\u00eancia de fus\u00e3o, incorpora\u00e7\u00e3o, cis\u00e3o ou extin\u00e7\u00e3o de pessoa jur\u00eddica. <\/p>\n\n\n\n

  Tal conclus\u00e3o foi extra\u00edda do argumento apresentado pelo ministro: <\/p>\n\n\n\n

  Revelaria interpreta\u00e7\u00e3o extensiva a exegese que pretendesse albergar, sob o manto da imunidade, os im\u00f3veis incorporados ao patrim\u00f4nio da pessoa jur\u00eddica que n\u00e3o fossem destinados \u00e0 integraliza\u00e7\u00e3o do capital subscrito, e sim a outro objetivo \u2013 como, no caso presente, em que se destina o valor excedente \u00e0 forma\u00e7\u00e3o de reserva de capital.<\/em> <\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

  Essa \u00e9 uma das chamadas imunidades objetivas, ou incondicionais. Ou seja, n\u00e3o h\u00e1 condicionante para que o contribuinte se utilize da imunidade. Tal entendimento decorre de uma m\u00e1xima que norteia a interpreta\u00e7\u00e3o de direitos fundamentais. E, sim, as imunidades tribut\u00e1rias s\u00e3o consideradas direitos fundamentais, como prev\u00ea o art. 5\u00ba, \u00a7 2\u00ba da CF Por assim o serem, toda interpreta\u00e7\u00e3o deve sempre trabalhar com a maior extens\u00e3o poss\u00edvel de sua aplica\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n

  Nessa perspectiva, o voto do ministro complementa tal ideia ao afirmar que:  <\/p>\n\n\n\n

  Em outras palavras, a segunda ora\u00e7\u00e3o contida no inciso I- [\u2026] \u2013 revela uma imunidade condicionada \u00e0 n\u00e3o explora\u00e7\u00e3o, pela adquirente, de forma preponderante, da atividade de compra e venda de im\u00f3veis, de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis ou de arrendamento mercantil. Isso fica muito claro quando se observa que a express\u00e3o \u201cnesses casos\u201d n\u00e3o alcan\u00e7a o \u201coutro caso\u201d referido na primeira ora\u00e7\u00e3o do inciso I, do \u00a7 2\u00ba, do art.156 da CF.<\/em> <\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

  Assim, seria poss\u00edvel concluir que a pessoa jur\u00eddica que recebe im\u00f3vel como integraliza\u00e7\u00e3o do capital social n\u00e3o precisaria garantir que a sua atividade preponderante n\u00e3o seja a de administra\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis para legitimamente fazer uso da imunidade. Diante desse argumento, temos, na decis\u00e3o do STF, um marco temporal que divide poss\u00edveis defesas quanto \u00e0 imunidade. <\/p>\n\n\n\n

  Antes do julgamento, entendia-se, na totalidade, que a condicionante relacionada \u00e0 atividade da pessoa jur\u00eddica se aplicava tanto para o caso da integraliza\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis na pessoa jur\u00eddica quanto para os casos de fus\u00e3o, incorpora\u00e7\u00e3o, cis\u00e3o ou extin\u00e7\u00e3o de pessoa jur\u00eddica.  <\/p>\n\n\n\n

  Nesse sentido, caso uma sociedade exercesse como atividade preponderante a administra\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis (compra e venda desses bens ou direitos, loca\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis ou arrendamento mercantil), n\u00e3o havia espa\u00e7o para entender que seria ela eleg\u00edvel para a imunidade na integraliza\u00e7\u00e3o de um bem im\u00f3vel.  <\/p>\n\n\n\n

  Ap\u00f3s o julgamento e com base nos argumentos indicados acima, abre-se caminho para se defender que, ao integralizar um im\u00f3vel na pessoa jur\u00eddica, pouco importa qual seja a sua atividade preponderante para fins de uso leg\u00edtimo da imunidade constitucional.  <\/p>\n\n\n\n

  Sendo assim, se a pessoa do exemplo est\u00e1 transferindo um im\u00f3vel \u00e0 sociedade para integralizar o seu capital social, pouco importa se a sua atividade \u00e9 ou n\u00e3o de administra\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis. Nesse contexto, \u00e9 devido o reconhecimento da imunidade, uma vez que essa restri\u00e7\u00e3o da atividade econ\u00f4mica se aplicaria apenas se a transmiss\u00e3o do im\u00f3vel estivesse decorrendo de fus\u00e3o, cis\u00e3o, incorpora\u00e7\u00e3o ou extin\u00e7\u00e3o da pessoa jur\u00eddica.  <\/p>\n\n\n\n

  Assim, a imunidade na incorpora\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis na pessoa jur\u00eddica para a integraliza\u00e7\u00e3o do capital social seria uma imunidade incondicionada, novamente, pouco importando a atividade desenvolvida. Por fim, ainda n\u00e3o h\u00e1 um posicionamento manifestado pelo STF sobre a quest\u00e3o, de forma que se deve observar a jurisprud\u00eancia do Tribunal de Justi\u00e7a do Estado em que o bem a ser integralizado se encontra. <\/p>\n\n\n\n

  A defini\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo<\/strong> do ITBI<\/h2>\n\n\n\n

  Ainda, retomando a problem\u00e1tica da base de c\u00e1lculo do ITBI, no julgamento do Tema n\u00ba 1.113, em sede de Recuso Especial Repetitivo, o STJ pacificou a quest\u00e3o referente \u00e0 base de c\u00e1lculo do ITBI: <\/p>\n\n\n\n

  1. a base de c\u00e1lculo do ITBI \u00e9 o valor do im\u00f3vel transmitido em condi\u00e7\u00f5es normais de mercado, n\u00e3o estando vinculada \u00e0 base de c\u00e1lculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributa\u00e7\u00e3o;<\/em> <\/p>

  2. o valor da transa\u00e7\u00e3o declarado pelo contribuinte goza da presun\u00e7\u00e3o de que \u00e9 condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instaura\u00e7\u00e3o de processo administrativo pr\u00f3prio (art. 148 do CTN);<\/em> <\/p>

  3. o Munic\u00edpio n\u00e3o pode arbitrar previamente a base de c\u00e1lculo do ITBI com respaldo em valor de refer\u00eancia por ele estabelecido unilateralmente.<\/em> <\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

  O Tribunal da Cidadania entendeu que deve ser presumida como base de c\u00e1lculo do ITBI o valor indicado pelo contribuinte como aquele da opera\u00e7\u00e3o de transfer\u00eancia. No caso da pessoa do exemplo, seria o valor considerado como de integraliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. Assim, o valor informado por ela deve ser presumido como condizente pela Fazenda P\u00fablica que, no caso de discord\u00e2ncia, dever\u00e1 manifestar-se em regular o processo administrativo. <\/p>\n\n\n\n

  Conclus\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n

  A partir da consolida\u00e7\u00e3o do entendimento pelo STJ, esperava-se que tivesse fim a imposi\u00e7\u00e3o unilateral do valor da base de c\u00e1lculo do ITBI por parte do ente municipal. Contudo, o que se tem observado na pr\u00e1tica \u00e9 que os munic\u00edpios continuam lan\u00e7ando seus valores de avalia\u00e7\u00e3o como os corretos para o c\u00e1lculo do imposto e, por consequ\u00eancia, n\u00e3o emitindo a certid\u00e3o de isen\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria, fato que tem levado a judicializa\u00e7\u00e3o da quest\u00e3o na busca pelo cumprimento da decis\u00e3o.  <\/p>\n\n\n\n

  O cen\u00e1rio atual do ITBI conta com quest\u00f5es pacificadas, a exemplo da defini\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo pelo STJ, mas tamb\u00e9m \u00e9 envolvido por entendimentos dissonantes por parte dos munic\u00edpios em rela\u00e7\u00e3o ao que de fato foi decidido pelo STF. Trata-se de cen\u00e1rio convidativo \u00e0 orienta\u00e7\u00e3o de uma assessoria com atua\u00e7\u00e3o vertida para tais assuntos. <\/p>\n\n\n\n

  A BLB conta com uma equipe especializada em estrutura\u00e7\u00e3o e desenvolvimento de planejamentos patrimoniais e sucess\u00f3rios<\/strong>,<\/a> atuando no detalhe em temas envolvendo quest\u00f5es controversas. Entre em contato conosco<\/strong><\/a> agora mesmo para saber mais sobre o servi\u00e7o!<\/p>\n\n\n\n

  Autoria de\u00a0Bruno Chiarella<\/a><\/strong> e revis\u00e3o de Liz Azevedo<\/a><\/strong>
  Consultoria societ\u00e1ria
  BLB Auditores e Consultores
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  N\u00e3o \u00e9 de hoje que quest\u00f5es relacionadas ao ITBI (Imposto de Transmiss\u00e3o sobre Bens Im\u00f3veis) v\u00eam ocupando os Trending Topics de discuss\u00f5es envolvendo os planejamentos patrimoniais e sucess\u00f3rios, seja por meio das holdings patrimoniais, seja na constitui\u00e7\u00e3o de sociedades empres\u00e1rias, bem como em uma simples transfer\u00eancia onerosa de bem im\u00f3vel.  Isso se deve n\u00e3o apenas […]<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":22790,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":false,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"_jetpack_feature_clip_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":"","jetpack_post_was_ever_published":false},"categories":[2,62],"tags":[1076,1025,917,988,984,965,1074,1075],"class_list":["post-22784","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-artigos","category-societario","tag-calculo","tag-imoveis","tag-imposto","tag-itbi","tag-societario","tag-stf","tag-stj","tag-valor"],"yoast_head":"\n